آرمان جاویدان

ناآگاهي مردم از پرسمانهای قضايي و حقوقي در جامعه موجب تشكيل پرونده هاي قضايي نا دربایست، سردرگمي مردم در محاكم قضايي و در نهايت افزايش شمار زندانيان شده است، افزایش آگاهي هاي حقوقي، ضمن بهره جويي در وقت و هزينه مردم، بار دستگاه قضايي را نيز کاهش خواهد داد. به گفته معاونت فرهنگي قوه قضائيه ، تنظيم سند در روابط اجتماعي، اقتصادي و خانوادگي افراد يکي از زمينه هاي بروز اختلاف و تشکيل پرونده در محاکم است. با وجود قوانين شایسته در اين حوزه ، بسياري از افراد جامعه به شوند اعتماد به تک مقابل، از تنظيم سند رسمي چشم پوشي کرده و با دشواری های بسیاری روبرو شده اند.
از نظر قانون، اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مامورين رسمي دولت در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، سند رسمي است و ساير اسناد، عادي شمرده مي شود.
مزايا و آثار اسناد رسمي
يادآوري مزايا و آثار سند رسمي و ترويج فرهنگ تنظيم سند، ضمن جلوگيري از خسارات تکی و اجتماعي، از رخداد اختلافات پیونددار با آن و تشکيل پرونده هاي قضايي نيز خواهد کاست. اصالت سند عادي را بايد اثبات کرد. اثبات اين اصالت با کسي است که به آن استناد مي کند. سوی روبرو مي تواند با اظهار اين مطلب که چنين سندي را امضا نکرده، از خود سلب مسئوليت کند. سند رسمي چنين تلاشي را نياز ندارد. ضمن اينکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمي راجع به اخذ وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال، مسموع نيست. اين نکته نيز گفتنی است که امکان رخداد معاملات معارض در معاملات با سند رسمي به مراتب کمتر است. همچنين نقل و انتقال حق کسب و پيشه از مستأجر پیشین به مستأجر نوین تنها با سند رسمي روامند خواهد بود.
اصول محکم کاري هاي يک معامله
قراردادي که با عنوان قولنامه در بنگاه هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي شود، سندي عادي است و به همين شوند دو سو (خريدار و فروشنده) بايد نهايت باریک بینی را در تنظيم آن داشته باشند تا در آینده دچار دشواری نشوند.
مال در وثيقه يا رهن و توقيف نباشد
خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگيري در اينجا کارساز است. اگر مورد معامله ملک است، خريدار بررسي کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصيف شده باشند (آب، برق، گاز، تلفن، پارکينگ، انباري و غيره). فروشنده بايد به طور کلي مشخصات ملک را در قولنامه تصريح کند، به خصوص زماني که اين مشخصات مربوط به عيب و کاستی مورد معامله است. همچنين بايد دلارام شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود، بایا است ترتيب، مهلت و پایندان اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود. نکته درنگ پذیر ديگر پروا به اين پرسمان است که ملک دشواری ثبتي نداشته باشد.
احراز سمت فروشنده
اگر کسي که قولنامه را امضا مي کند، خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي يا قيم مالک است، خريدار بايد دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند و ببيند آيا وکيل در وکالت نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ همچنين اگر امضاکننده ولي مالک است، خريدار بايد دلارام شود که درزمان امضاي قولنامه از سوی ولي، کودک بالغ نشده است. در جايي نيز که امضاکننده قيم مالک است، بايد روشن شود که آيا قيم به تنهايي حق فروش مال وي را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.
مشاهده گواهي انحصار وراثت و احراز هويت ها
اگر مورد معامله از راه ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند. همچنين خريدار بايد دلارام شود که فروشنده ممنوع المعامله نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود. اگر فروشنده بسیار سالمند يا بیمار احوال و حرکات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است وبراي دلارامی به اداره سرپرستي محجوران مراجعه و دلارام شود که نام فروشنده درميان نامهای محجوران نباشد.
خودداري از پرداخت کل قيمت معامله
خريدار تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا اينکه مورد معامله با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت کل بهای مورد معامله خودداري کند. فروشنده نيز بايد مورد معامله را پیش از دريافت همه بها به خريدار تحويل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مانده بها از سوی خريدار، زمان تعيين و اين نکته یاد شود که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم بزند.
استفاده از چک تضميني در پرداخت ها
بهترين تلاش خريدار اينست که تمام پرداختي ها را به وسيله چک تضميني انجام دهد تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شد، وسيله اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند، پروا داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمي تواند برهم بزند، مگر اينکه چنين شرطي در قرارداد آمده باشد.
وجه التزام
وجه التزام در قرارداد به اين معناست که هرگاه به علتي معامله قطعي انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف ديگر تعلق گيرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمي ملک يا مورد معامله است. کسي که وجه التزام را مطالبه مي کند، بايد خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. نمونه وار، خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و بهای معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر نيز احراز شود. بهتر است طرفين در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين کنند و بایا است براي خودداری از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود.

بررسي توان مالي خريدار
بایا است از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله دلارامی حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود که درصورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
درج امضاي همه مالکان
اگر مالکان پرشمار بوده و يکي از آنها عهده دار مذاکره با خريدار باشد، حتماً بايد زیر قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اينکه به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا مي کند.
الزام به تنظيم سند
اگر خريدار يا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مالکيت مورد معامله خودداري کنند، طرف ديگر مي تواند الزام به تنظيم سند رسمي انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعيت حکم، درخواست صدور اجرائيه کند. با خودداري طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماينده اجراي احکام، سند انتقال را امضا خواهد کرد.
الزامي بودن تنظيم سند رسمي براي پيش فروش ساختمان
پيش فروش ساختمان در کشور تا پیش از اجرايي شدن قانون مربوط، گرفتار بحران و دشواری های بسیاری بود، به طوري که برخي شرکت ها و اشخاص يک ساختمان را به چند تن پيش فروش مي کردند. اکنون با اجراي قانون پيش فروش ساختمان، تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي الزامي شده است. به موجب ماده 23 اين قانون، پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي موجب تعقيب کيفري خواهد بود.